住宅関連情報　2022年(令和4年)10月号

2022年（令和4年）8月の新設住宅着工戸数

2.大和ハウス工業が新住宅ローン　20年後に売却で返済ゼロ

大和ハウス工業は10月から、戸建て住宅を20年以上保有してから売却すると、借入残高がゼロになる住宅ローンの取り扱いを始める。利用者は資産価値の目減りにより、売却しても残債が残るリスクを避けられる。大和ハウスは中古住宅の販売に力を入れており、取扱物件の確保につなげる。
利用者は20～25年後をめどに設定した時期を過ぎると、①住宅を手放してローンの借入残高をゼロにする②改めて長期のローンに借り換えて月々の返済額を抑える③住宅を購入した当初に契約したローンのまま返済を続ける――から選択できる。
このローンの対象になる物件かどうかは、大和ハウスと連携する移住・住みかえ支援機構（JTI、東京・千代田）が判断する。JTIは借入額や立地などを勘案し、土地や建物の将来価値を算出する。この価値が低すぎる物件は対象外となる。
ローン利用者が手放す物件はJTIが買い、自前で賃貸したり大和ハウスに売却したりする。大和ハウスは入手した物件を、状態に応じてリノベーションして再販する。
ローン自体は大和ハウスなど住宅メーカーが出資する日本住宅ローン（東京・渋谷）が融資する。
大和ハウスの注文住宅の国内販売戸数はここ10年で4割弱減っており、収益力の底上げへ中古住宅の販売を強化する。2021年度で中古住宅の販売は50棟程度だったが、2022～2026年度で累計680棟をめざす。

3.大和ハウス工業、屋根に太陽光　2,000億円で再エネ5倍
工場や商業施設で電力販売

大和ハウス工業は2,000億円を投じて2030年度に太陽光などの発電能力を現在の5倍の250万キロワットに高める。工場などの屋根にパネルを設置し企業に電気を売る。日本は山間部など太陽光設備の設置場所が限られた地域も多い。東京都は新築住宅にパネルの設置を義務化する方針で、屋根を再生可能エネルギーの供給地として開拓する動きが広がる。
自社で建てた工場や商業施設などの屋根を借りて太陽光パネルを設置する。賃料を建物の所有者らに支払い、発電した電気を所有者や入居する企業などに販売する。
大和ハウスの再エネは大半が太陽光発電で、現在の発電能力は50万キロワット程度ある。これを5倍の250万キロワットに引き上げる。沖縄電力（約215万キロワット）を上回る発電能力になる。
大和ハウスは年1,300棟前後の工場やビルを建てる。建物の建設からパネルの設置、電力の販売まで一貫して手掛けることを強調しパネルの設置を増やす。同社によると、郊外など遠方の発電所に比べて送電設備が最小限で済むため、顧客は再エネを割安な価格で購入できるようになる。
これまで太陽光で中心だった大規模な発電所は立地場所が少なくなりつつある。政府の固定価格買い取り制度（FIT）による買い取り価格が10年前の4分の1近くまで下がり、土地の造成などから始めると採算が合いにくくなってきている。
屋根を使った太陽光発電は造成などが不要のため設置費が安く電力の需要家にも近い。都は2025年4月から戸建て住宅などの新築建物にパネルの設置を義務化する方針だ。
富士経済（東京・中央）によると、屋根などを使った太陽光発電の関連市場は2035年度に2020年度比約16倍の2,553億円まで伸びる。今後は再エネの発電所として屋根を確保する競争が激しくなる見込みだ。

4.住友林業、米社の建設資材事業を買収　施工効率化狙う

住友林業は9月30日、米建設資材メーカーのストラクチュラル・グループ（メリーランド州）から、住宅屋根を支える「トラス」と呼ばれる構造物や壁パネルの製造・組み立てなどの事業を買収したと発表した。買収総額は2,500万ドル（36億円）。
住友林業が新会社を設立して買収事業を移管し、住友林業の米法人が新会社に70％出資した。同グループは2021年12月期の連結売上高が4,300万ドル、税引き前利益が600万ドルだった。
米国では住宅建設の需要が高く、資材や労務費が高騰し、工期も伸びている。住友林業は同グループの工場で住宅を一部組み立て、施工を効率化する狙い。同社は2月に首都ワシントン近郊の施工会社を買収しており、同社などへの資材供給を強化する。
住友林業は2021年12月期に米国で1万1,230戸の住宅を供給している。2030年までに年間供給戸数を2万3,000戸に引き上げをめざす。

5.パナソニック系　戸建て断熱リフォームで新築並み提案

パナソニックホームズは自社で施工・販売した戸建て住宅の断熱リフォーム事業に本格的に乗り出した。築20年超の住宅オーナーに対し、断熱性能を新築の省エネ基準と同等レベルに引き上げる改修工事を提案し、家のエネルギー消費量の抑制につなげる。冷暖房費の節約に加えて、二酸化炭素（CO2）排出量も削減できる利点を売りに、まず2022年度中に数百戸の受注を目指す。
同社でリフォーム事業を手掛ける子会社、パナソニックリフォーム（大阪府豊中市）が「いまドキ健康断熱リフォーム」として、パッケージ商品の提案を始めた。天井や壁、床下への断熱材の追加工事といった断熱改修を中心に、結露を防ぐための換気システム工事などを組み合わせた。
旧社名の「パナホーム」時代の1991年以降に建てた戸建て約4万戸を対象にする。現在の次世代省エネ基準より前の基準で建てられた住宅のため、断熱性能を高める提案をしていく。改修すれば、その1世代前の基準に比べて年間820キログラムのCO2排出を削減できるという。
1階部分の居住空間のみ、もしくは家全体を断熱改修する2つのプランを用意した。硬質発泡ウレタンをスプレーで床下に吹き付けたり、厚みを抑えた高性能の断熱材ボードを部屋の壁に設置したりして、断熱性を高める。単板ガラスとアルミサッシの窓には樹脂製の内窓設置の提案もする。窓自体も複層ガラスにして気密性などを高めることで、外からの日射熱を抑えて冷暖房の効果を高める。
1階部分だけの改修なら1週間程度で、住みながら施工できるようにした。断熱性能が高まれば家の中での温度ムラがなくなり、寒暖差によるヒートショックなどを防ぐ効果も期待できるとみる。
6月には新築住宅にも断熱化を義務付ける改正建築物省エネ法が成立した。ただ、国土交通省が2017年度にまとめた調査では住宅ストック約5,000万戸のうち、現行の断熱性能基準を満たしているのは1割にとどまる。
そこで政府は断熱改修に向けた補助制度なども用意しており、パナソニックリフォームでは補助金活用の申請も支援してオーナーの費用負担を抑えていく。1階部分のプランの場合、補助金を活用すれば材料費や工事費は170万円程度になる。
トヨタ自動車とパナソニックホールディングスの共同出資会社で戸建て住宅事業を手掛けるプライムライフテクノロジーズ（PLT、東京・港）では、断熱性などを高めるリフォームの推進で2030年には電気やガスなどの1次エネルギー消費の削減貢献量として2020年度比30％増を目指す。パナソニックホームズの松沢浩志ストック商品企画課課長は「これ以上を目指せるようにし、良質なストック住宅の形成と循環、（温暖化ガス排出を実質ゼロにする）カーボンニュートラルへ貢献したい」と話す。

6.積水ハウスの2023年1月期、純利益13％増　米住宅が好調

積水ハウスは9月8日、2023年1月期の連結純利益が前期比13％増の1,740億円になりそうだと発表した。過去最高を見込んでいた従来予想を160億円上回る。資材価格の高騰が重荷になるものの、円安や買収した米住宅会社の業績反映など海外事業がけん引する。年間配当は前期より14円多い104円（従来予想は94円）に増やす。
売上高は前期比13％増の2兆9,300億円、営業利益は13％増の2,600億円を見込む。従来予想からそれぞれ1,430億円、240億円引き上げた。
米国を中心とする海外事業の売上高は39％増の5,406億円、営業利益は60％増の800億円を見込む。戸建て住宅の販売や地域開発事業が好調で、7月に買収したチェスマー・ホームズの業績を今期予想に反映した。
ただ、今後の米住宅市場には不透明感もある。米連邦準備理事会（FRB）の金融引き締めで住宅ローン金利が上昇しており、住宅販売に陰りが出ているためだ。米商務省によると住宅着工件数（季節調整済み、年率）は7月に前の月比で10％ほど減った。
積水ハウスの堀内容介副会長は9月8日に大阪市内で開いた記者会見で「今期の売り上げ計画には影響がないが、住宅ローン金利がさらに上がると来期は減収の可能性がある」と話した。
国内の戸建て住宅事業は受注が底堅く、今期の売上高は4％増の見通し。室内換気システムやエネルギー消費を実質ゼロに近づける「ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）」など付加価値を高めた住宅の割合が高まっている。注文住宅の1棟当たりの単価は2022年1月期に4,265万円と5年で14％上昇した。
賃貸住宅事業も売上高が8％増の見通し。太陽光パネルを設置し断熱性を高めたZEH型の賃貸住宅の割合が7月までで61％と、戸建て住宅と同じく高付加価値化が寄与する。
重荷になるのは原材料費の高騰だ。2021年の木材価格の高騰に続き、ウクライナ危機もあり鉄鋼などの資材価格が上昇している。積水ハウスは営業利益ベースで住宅事業を中心に190億円の減益要因になると見込む。戸建て住宅と賃貸住宅では価格転嫁を実施した。
積水ハウスは海外でM＆A（合併・買収）を加速している。円安加速で円建てのM＆Aは割高になっているものの「成長戦略として必要だ。ドル建てでの資金調達も考えられる」（堀内副会長）としている。
同日発表した2022年2～7月期の連結決算は、純利益が前年同期比43％増の1,040億円、売上高は16％増の1兆4,236億円だった。いずれも同期間として過去最高だった。

7.オープンハウス、首都圏の戸建て住宅に再エネ供給

住宅大手のオープンハウスグループは9月1日、販売する戸建て住宅に再生可能エネルギーの電力を提供する新プランを始めると発表した。同社の子会社が展開する生活支援サービス「おうちリンク」で提供する電力を、実質再エネ100％に切り替える。首都圏の戸建て住宅の購入者を対象に、10月から販売を開始する。
中部電力と大阪ガスの折半出資会社、CDエナジーダイレクト（東京都・中央）から再エネ由来の電力を調達する。CDエナジーが化石燃料由来でないことを証明する非化石証書を購入することで、住宅から排出される二酸化炭素（CO2）を実質ゼロにする仕組み。既におうちリンクを利用している家庭は、供給される電力が自動的に再エネに切り替わる。
CO2などの温暖化ガスの排出は、自社の事業から直接出る分の「スコープ1」と電力などのエネルギー調達に関連する「スコープ2」、調達網全体の「スコープ3」に区分される。オープンハウスは「スコープ1」と「スコープ2」の排出量を、2030年度に2018年度比で46％削減する目標を掲げている。4月には、戸建て住宅で太陽光発電設備を定額利用できるサービスを始めた。今後は製品の販売後を含めたサプライチェーン全体の排出量「スコープ3」の削減に向けた対応も急ぐ。

8.オープンハウスグループが増配　2022年9月期、業績好調で

オープンハウスグループは9月15日、2022年9月期の年間配当を前期比17円増の129円にすると発表した。従来予想から5円増やす。首都圏や関西などの都市部を中心に戸建て住宅の販売が堅調に推移し、2022年9月期の連結純利益は過去最高となる見通し。配当性向の目安を20％以上とする方針を掲げており、業績の拡大を受けて株主配分を増やす。
期末配当予想を62円から67円（前年同期実績は62円）に引き上げる。2022年9月期の連結売上高は前期比15％増の9,350億円、純利益は9％増の757億円を見込んでいる。

9.国産針葉樹合板の在庫7.9％増　7月末、3カ月ぶり増加

農林水産省がまとめた7月末の国産針葉樹合板の在庫は9万9,618立方メートルで前月比7.9％増えた。前月を上回るのは3カ月ぶり。前年同期比では9.9％多い。
出荷量が減少したことが背景にある。7月の出荷量は前月比6.2％減の25万1,232立方メートルだった。
これまでは国産針葉樹合板のメーカーの値上げで最高値を更新し続けていたため、さらに上がるとみた問屋などが調達を急いでいた。ただ、ここに来てメーカーの値上げが一服したことで、当面の先高観がなくなった。「問屋などは慌てて手当てする必要がなくなり、必要な数を買う当用買いが増えてきた」（合板メーカー）という。
住宅需要には減速感が出ている。国土交通省の建築着工統計調査によると、7月の新設住宅着工戸数は前年同月比5.4％減の7万2,981戸。3カ月連続のマイナスとなった。
中国産針葉樹合板の輸入が急増し、合板供給量を押し上げたことで需給が緩んだことも影響した。貿易統計によると、1～7月の中国産針葉樹合板の輸入量は前年同期のおよそ15倍と急増している。一方、「品質面での懸念もあり流通量は減っているもよう。8月以降は急減するとみる」（住宅メーカー）との指摘も出ている。

10.住宅用集成材、1年ぶり安値　新設着工減と輸入増で

住宅向け国産集成材の流通価格が、約1年ぶりの安値となった。東京地区の問屋卸価格は、梁（はり）に使う集成平角（4メートル×10.5センチ×30センチ）が9月中旬現在、1立方メートル13万円（中心値）。前月比1万円（7％）安い。柱用の集成管柱（3メートル×10.5センチ角）も1本4,500円と同1千円（18％）安い。
住宅価格の高騰や住設機器の納入遅れなどによって新設住宅の着工数が減る中、集成材の輸入が増えているのが背景だ。国土交通省の建築着工統計によると、7月の新設住宅着工戸数は前年同月比5.4％減の7万2,981戸。3カ月連続のマイナスとなった。
木材商社は欧州などから集成材を積極的に調達してきた。米国で木材が不足したウッドショックや、ロシアのウクライナ侵攻によって供給不安が強まったためだ。林野庁によると、1～7月の集成材の輸入量は前年同期比23％増えた。「港や市中の倉庫には在庫が積み上がっている」（木材問屋）。供給過多から輸入品の相場が下振れし、国産集成材の価格を下押しした。
ある集成材メーカーは「需要が鈍いことから値段を下げても販売増につながらない。手持ち在庫も高値のものを抱えているため、大幅な値下げとはならない」という。

11.住宅ローン｢フラット35｣、省エネ適合を条件に　2023年春

国土交通省は住宅ローン「フラット35」の新築住宅への融資について、2023年4月からは断熱性能などで一定の省エネ基準を満たすことを条件とする。国内では2025年度から、すべての新築で省エネ基準の達成が義務付けられる。金融面の対応を2年先行して進め、産業分野と比べて遅れた家庭の温暖化ガスの排出抑制につなげる。
フラット35は国交省が所管する独立行政法人の住宅金融支援機構が手掛けている。新築や中古の住宅を買う人に上限8,000万円で融資する。2021年度の融資実績は約7万2,000件、2兆2,127億円だった。1.5％程度の固定金利で35年以内の長期融資を受けられるため、根強い需要がある。金額ベースでは民間を含めた住宅ローンの利用実績の約1割を占める。
2023年4月からは新築住宅で融資する対象を、住宅性能表示制度に基づく断熱性能と1次エネルギー消費量で一定の基準を満たす物件に限る。国の指定機関が審査する。国交省の調査では、今の新築住宅のうち2割弱は基準を満たしていない。
さらに半年早い2022年10月から省エネ性能が高く、エネルギー消費を実質ゼロにするゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）は金利を最大で0.5％下げる。もともと省エネ性能の高い住宅を対象に金利が0.25％低い「フラット35S」は、省エネ基準の適合を条件にする。
住宅の省エネ規制は欧州が先行している。ドイツやフランスは原則としてすべての住宅・建築物の新築や増改築を対象に一定水準の断熱性能などを満たすよう義務づけている。米カリフォルニア州も同様の規制を導入している。
環境省によると、2020年度の日本の家庭からの二酸化炭素排出量は前年度に比べて4.5％増えた。産業部門に比べると取り組みが鈍い。2050年までに温暖化ガス排出量を実質ゼロにする政府目標の達成には、住宅の省エネが欠かせない。
課題は約5,000万戸ある既存の住宅だ。省エネ基準を満たすのは1割程度にとどまる。国交省は既存住宅の省エネ改修を対象にした融資制度を10月に創設する。戸建てやマンションの断熱改修や省エネ設備の設置などに必要な資金を最大500万円貸し出す。民間の住宅ローンは改修向けの商品が少ないため、公的金融で需要に応える。
日本は2025年度から新築住宅や小規模ビルについて断熱性能などの基準を満たすよう義務づける。新築住宅はエネルギー消費を現状より20％、ビルは30～40％削減する目標だが、欧米に比べると低い基準になっている。

12.住宅用太陽光パネルをリサイクル　東京都がモデル事業

東京都は住宅用太陽光パネルをリサイクルするモデル事業を実施する。使用済みパネルを埋め立て処分するのではなく、リサイクル業者らと協力して素材別の再利用を目指す。住宅に設置された太陽光パネルは2030年代後半から大量廃棄が見込まれており、リサイクルルートの確立を急ぐ。
モデル事業は2023年2月まで実施する。都は9月に太陽光パネルメーカーや住宅メーカー、リサイクル業者などの業界団体と協議会を設立しており、協議会を通じて住宅用パネルの廃棄例の情報を集める。所有者の合意を得て、破砕・埋め立て処分ではなくリサイクル処理する。
都によると、都内に設置済みの太陽光パネルは発電容量ベースで7割を住宅用が占める。規格のそろったパネルが一度に大量廃棄される事業用と異なり、住宅用は小ロットで規格もまちまちのパネルが排出され、処理費用や回収ルートなど特有の課題があるとみられる。
都はモデル事業を通じてこうした課題を洗い出す。パネルリサイクルの普及に向けたマニュアル作成や2023年度以降に設置する住民向け相談窓口の運営に役立てたい考えだ。

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