住宅関連情報　2022年(令和4年)9月号

2022年（令和4年）7月の新設住宅着工戸数

2.大和ハウス、石川の住宅地再生　空き地買収に10億円

大和ハウス工業が1970年代に石川県加賀市で開発した大規模な一戸建て住宅地の再生に乗り出す。高齢化などの影響で居住者が減っているが、2024年に予定される北陸新幹線の延伸をにらみ活性化につなげる。約10億円を投じて空き地などを買い取り、住宅地に広場や住宅、公園を新設する。全国の老朽住宅地の再生モデルにしたい考えだ。
再生に取り組むのはJR加賀温泉駅から北へ徒歩で10分ほどの「加賀松が丘ネオポリス」。1976年に同社が開発を開始し、2000年には3,680人が暮らしていたが、少子高齢化などの影響で住民は減少傾向にあり、2020年の居住者数は3,258人だった。
加賀温泉駅は北陸新幹線の延伸で新幹線が停車し、東京と直結する。同社は住宅地の再生を機に居住者を呼び込めると期待する。
住宅地内の空き地や空き家を同社が買い取り、小規模な公園や広場、共同菜園を整備することを検討している。土地の所有者と交渉し、2022年度中に買い取りを始める計画で、約10億円を投じて160区画程度を購入したい考えだ。住宅地内にキッチンカーなどを呼び込み、屋外で住民が交流しやすくする。
買い取った土地に大和ハウスの最新型の住宅を建てることも検討している。断熱性や太陽光などの再生エネルギーを活用することでエネルギー消費を実質ゼロに近づける「ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）」の平屋住宅を建築し、「お試し住宅」として希望者に貸し出す。子育て世代に住んでもらうことで、加賀松が丘への移住や大和ハウスの住宅購入につなげる。
景観の改善にも取り組む。住宅地内にある調整池周辺は近年、管理が行き届かず雑木林の木が歩道にはみ出すなど住環境を損ねているため管理を徹底する。調整池周辺を住民の憩いの場として整備する案もある。2023年2月までに工事を開始したい考えだ。
既に住民との意見交換会を複数回実施しており、今後も月に1度をメドに住民と対話の場を設ける。団地再生を担当する原納浩二常務執行役員は「これまでの不動産開発は我々が独自に市場調査し、大和ハウスなりの街づくりをしてきた。こうしたモデルはもはや通用せず、サステナブルな街づくりのため住民と対話しながら進める必要がある」と指摘する。
「つくった責任を果たし、新たな魅力を生み出したい」。原納氏は住民向けに開いた説明会で力説した。大和ハウスは1970年代、全国で住宅地の開発を推進。「ネオポリス」ブランドで全国61カ所を開発したものの、人口減少で活気が失われつつあるところも少なくない。加賀松が丘などを手始めに、地域の課題に応じた再生を模索する。2026年度までに10カ所のネオポリスで再生に取り組む。
総務省によると、全国の空き家数は2018年に846万戸と、20年間で5割近く増えた。空き地や空き家を活用するビジネスも活発化しているが、所有者との交渉などハードルは高い。大和ハウスのネオポリスは開発から年数が浅いことを生かし、空き家の再生を円滑に進めたい考えだ。

3.住友林業の2022年12月期、一転最終増益で増配　米事業好調

住友林業は8月9日、2022年12月期の連結純利益が前期比15％増の1,000億円になる見通しだと発表した。従来予想（1％減の860億円）から一転して最終増益となる。米国事業で利益率が上向くうえ、開発物件の売却件数が想定より増える。業績の上振れを受け、年間配当は前期に比べ45円多い125円（従来予想は80円）に増やす。
住友林は2020年に決算期を3月から12月に変更した。3月期決算だった時期を含めて単純比較すると、純利益は過去最高になる。
売上高見通しは前期比16％増の1兆6,130億円と、従来予想から890億円上方修正した。燃料や建材の価格が世界的に高騰するなか、住宅需要が旺盛な米国では販売価格に転嫁できている。2022年1～6月期の販売単価はドルベースで前年同期に比べ3割ほど上昇した。商業施設や集合住宅など開発物件の売却も増える。
為替の円安・ドル高も追い風となる。2022年12月期の想定為替レートは1ドル=123.08円（期初想定は同115円）に引き上げた。経常利益ベースで100億円ほどの押し上げ効果を見込む。
同日発表した2022年1～6月期連結決算は、売上高が前年同期比24％増の7,827億円、純利益は70％増の495億円だった。海外住宅・不動産事業が好調だったほか、木材建材事業で木材価格の高騰が追い風になった。

4.旭化成ホームズ、太陽光パネルのボルト締まりを自動判定

住宅ブランド「へーベルハウス」を手掛ける旭化成ホームズは太陽光パネル設置を効率化するシステムを導入する。作業員がボルトで固定する際に適正な締まり具合を自動判定する。作業員の負担を減らしながらボルト施工の時間は従来比で3分の1程度に短縮できる。人手不足が深刻になる中、デジタルトランスフォーメーション（DX）により安全性向上と現場の作業効率化を両立させる。
ねじを締め付けて取り付ける電池搭載のコードレス電動工具「インパクトレンチ」に独自基盤を組み込んだ。周波数の高い超音波を聞き分け、発生する音から締まり具合を自動判定する。
具体的には作業員がボルトを締める際、内蔵システムが現れる音の波形と適切な施工時に現れる音の波形を比較して判断する。締結音が適切になった時点で工具が自動で止まる。
スマートフォンのアプリを用いた施工済み箇所を確認できるシステムも用意した。あらかじめ設定した箇所でボルト締めが終了した時点で、スマホと無線でつないだマイクに「締め付け完了」と話すと音声認識アプリとの会話が始まる。どの部分のボルトを締めたかという問いかけに対し答える。適正に締められたボルトの本数の記録と会話時にアップロードした締められたボルトの箇所の記録を残し、後で振り返ることができる。
5キロワット程度の太陽光パネルであれば、300～350本程度のボルトを締めるとされる。ボルトの締め付け忘れや抜けなどが発生するとパネル事故につながる。「チェックは何重にもなり、ボルト管理に多くの労力を使ってきた」（同社）
新システムを使えば作業員がボルトを締める起動装置を動かし続けるだけで作業が終わる。終了タイミングを熟練作業員に頼らなくて済み、誰でも質の高い安定した作業ができるようになる。
住宅用の太陽光パネル設置は今後増えると見込まれる。東京都では全国で初めて戸建て住宅を含めた都内すべての新築の建物に原則として太陽光パネルの設置を義務付ける方針だ。ほかの自治体でも設置に補助金を出すなど、二酸化炭素を排出しない再生可能エネルギーの導入拡大は全国的に欠かせない政策となっている。
富士経済（東京・中央）は一般家庭などで使う自家消費型の太陽光発電市場は2035年度は2020年度比2.4倍の5,857億円に拡大すると予想する。出力ベースでは同4.3倍の4,460メガワット（原子力発電所約4基分相当）にまで伸びると推測する。
需要拡大が見込まれる中、設置作業の効率化は急務だ。新システムではボルト締めから検査までボルト施工作業にかかる時間が従来比で3分の1程度にまで減らすことができる。5キロワット程度の太陽光パネルであればパネル運搬などを含めた作業時間が5時間程度はかかるとされ、このうち数％程度の時間短縮には寄与しそうだ。
建設業界では人手不足が続く。総務省によると建設業就業者は2020年に492万人とピークから約3割減った。55歳以上が36％に対し、29歳以下は約12％と3分の1にとどまる。
旭化成ホームズの施工技術部を率いる吉田耕司氏は「施工物件が増えても作業を省力化できれば、同じ体制のまま増えた分をまかなうことができる可能性がある」と話す。新システムでは人件費などを減らすなどした結果、年間で4,000万円以上のコスト削減効果が見込めるという。
同システムは特許出願済み。旭化成ホームズでは新築建物全体に占める太陽光パネルの設置比率は約10年前の5割強から、5年前には6割程度に増え、さらに2021年度末時点では7割強まで伸びている。2022年4月から試験運用を始めており、10月以降は関東の一部エリアでの本格運用を目指している。早ければ2023年中には同システムを日本全国のパネル設置現場に広げたい考えだ。

5.積水ハウス、1970年代再現の住宅展示　大阪中之島美術館

積水ハウスは8月5日、大阪中之島美術館（大阪市）内で1970年代を再現した住宅を公開した。高度経済成長期に普及し始めた軽量鉄骨を使用して建設した。同社が展示品として美術館に住宅を建築するのは初めて。8月6日から開催される大阪中之島美術館の企画展に合わせて設置した。
積水ハウスの仲井嘉浩社長は「世界で初めての工業化住宅のモデルだ。洗練されたデザインと工業化を両立させた部分に注目してほしい」と話す。住宅の立地は1970年の大阪万博をきっかけに開発が進んだ豊中市の千里ニュータウンを想定。1970年代の図面をもとに建築した。当時流行し始めた洋風の応接間も再現した。
住宅内ではパナソニックホールディングス（HD）や象印マホービンなどの協力により電子レンジや2ドア式冷蔵庫、二層式洗濯機といった家電も展示する。
1970年代前半は政府の「日本列島改造論」によって景気が過熱し、住宅建設ブームが起こった。新設住宅着工戸数は200万戸弱と現在の2倍強だった。積水ハウスは工場でパネル製造や鉄骨加工を手掛ける工業化住宅を生産した。
仲井社長は「住宅難の時代に工業化住宅というビジネスモデルが生まれた。先人たちがこのように日本の住宅難（の解消）に貢献してきたと思うと感慨深い」と話した。

6.トヨタウッドユーホーム、ウェブで見積もりできる住宅

住宅メーカーのトヨタウッドユーホーム（宇都宮市）は9月からウェブサイトで住宅を建てる際の見積もりができるサービスを始める。専用サイト上で間取りや設備などを選んでいくと、おおよその販売価格が表示される。
商品名は「ChoiSu（チョイス）」。サイトではまず平屋建て4タイプ、2階建て8タイプの中から間取りを決め、外観や屋根も選ぶ。さらにトイレやキッチン、浴室の種類や付属する設備なども複数の項目から比較できる。11のステップを経て、建てたい家のイメージと価格が分かる仕組みだ。
選択できる商品は建物の価格が1,100万～1,500万円程度。このサイトは住宅購入を検討する初期段階での利用を想定しており、細部の修正などは個別に対応する。サイトには同社ホームページからアクセスできるようにする。会員登録すれば無料でこのサービスを利用できる。
住宅業界では新型コロナウイルス禍により、住宅展示場で客との接点を持ちにくくなっている。住宅購入時に検討するさまざまな項目をウェブ上で手軽に体験できるようにし、顧客獲得につなげる考えだ。

7.住宅用集成材、2年ぶり下落　輸入材増え需給緩む
国産合板も上昇一服

住宅の梁（はり）や柱に使う国産の集成材の流通価格が2年ぶりに下落した。資材高による住宅価格の上昇の影響で足元の新設住宅着工数が伸び悩むなか、輸入材の増加などを受けて木材需給の逼迫感が薄れてきている。国産針葉樹合板も上昇が一服した。高騰が続いていた木材相場に変化の兆しがあらわれた。
国土交通省の建築着工統計調査によると、6月の新設住宅着工は前年同月比2.2％減の7万4,596戸。2カ月連続でマイナスとなった。持ち家は同11.3％減と2桁台で減少。持ち家の減少は7カ月連続で、前年の伸びが大きかった反動から減り幅が大きかった。
木材市況も落ち着いてきた。集成材は指標となる集成平角（4メートル×10・5センチ×30センチ）は東京地区の流通価格が1立方メートル14万円（中心値）。2021年10月より15万円で高止まりしていたが、2020年7月以来の下落となった。
日本は住宅に使う木材の半分を輸入に頼る。新設住宅着工が減ってきたなか、集成材の輸入が増加し需給が緩和している。貿易統計によると、1～6月の集成材輸入量はおよそ56万4千立方メートルと前年同期比で25％増加した。欧州やロシア、中国などから多く入ってきているという。
ある集成材メーカーは「今年に入ってからは物流混乱が解消してきており、海外から潤沢に入ってくるようになった」と話す。木材問屋は「港の在庫がかなり積み上がっている」という。米国の木材先物価格は、直近のピークだった3月上旬比6割強下落した。米国の長期金利上昇を受けた住宅投資の減少で、木材の需要が落ち込んでいる。
木材が不足するウッドショックやロシアのウクライナ侵攻を受け、木材商社などは木材の供給不安から積極的に調達しようという動きが強かった。だが住宅需要が弱くなり始め、在庫がだぶつきだした。特に欧州材は契約を結んでから日本に到着するまでにタイムラグが生じるため、直近の需要との差が生まれやすい。
集成材の原料となる引き板材「ラミナ」の対日輸出価格も2四半期ぶりに下落した。主力の欧州産の7～9月期価格は、梁向けが1立方メートルあたり430～470ユーロ。前四半期（4～6月期）から150ユーロ（25％）ほど下落した。日本側の買い意欲が落ち込み交渉は長期化し、契約量は減った。
国産合板は指標の針葉樹合板（厚さ12ミリ品）が、東京地区の問屋卸価格で1枚2,000円と6月から横ばいだ。2021年11月以降、最高値を更新していた。住宅需要の減速や、ロシアから合板材料となる単板の調達が出来なくなり製材所との間で取り合いになっていた原料の国産丸太の価格が落ち着いてきた。
国産合板の高値を背景に輸入量が急増していた中国産の針葉樹合板は、需要減から注文に減速感が出てきた。ここにきて値下がりする例も出てきているという。
ただ木材製品の価格水準は当面、高値圏で推移しそうだ。集成材は値下げしても需要が鈍いため、価格調整には消極的とされる。ラミナも7月から入荷されているのはロシアのウクライナ侵攻で急反発した4～6月期契約分で、円安もあり高値。国産針葉樹合板は在庫が依然として少なく「生産時に使う接着剤価格の高騰や物流コストの上昇があり、下がる状況にはない」（合板メーカー）という。

8.東京都の太陽光義務化、屋根面積20㎡未満は対象外

東京都は8月1日、検討中の新築住宅への太陽光パネルの設置義務化について、屋根面積が20平方メートル未満の建物は対象外とする方針を示した。都は建物1棟あたり最低2キロワットの太陽光パネル設置を義務付けようとしているが、狭小な建物は設置場所の確保が難しいと判断した。
同日開いた太陽光義務化の詳細を詰める技術検討会で明らかにした。検討中の制度は住宅メーカーなどに供給棟数などに応じた太陽光パネルの設置義務量を課す。屋根面積20平方メートル未満の住宅は供給棟数に数えず、事実上義務化の対象から除外する。ただ、省エネ性能や断熱性能などは都の基準を満たすことを求める。
検討会では日照などを考慮し、地域ごとに太陽光パネルを設置すべき住宅の割合も示した。23区でみると、タワーマンションや高層ビルが立ち並ぶ千代田区と中央区は30％とする一方、住宅街が広がる目黒区と世田谷区は85％と高く設定した。残り19区は供給住宅の70％で設置を求める。

9.大規模建物の太陽光義務化、建築面積の5％目安　東京都

東京都は8月3日、検討中の新築建物への太陽光パネル設置義務化について、延べ床面積2,000平方メートル以上の大規模建物では棟ごとに建築面積の5％を目安に発電設備の設置を求める方針を示した。5％の基準はオフィスビルや商業施設、マンションなど用途は問わずに一律で設定する。
同日開いた太陽光義務化に関する技術検討会で公表した。都が調べたところ、すでに太陽光発電を導入済みの大規模建物のうち、7割程度が建築面積の5％未満に設置していたことから5％を基準に設定したという。延べ床面積が1万平方メートルで建築面積が1,000平方メートルの10階建ての建物の場合、屋上の50平方メートルに発電設備を整備すればよいことになる。
屋上は緑化スペースやヘリポート、発電機などで使用したり、日陰になっていたりするケースもある。これらを差し引いた面積が5％を下回る場合は、残った設置可能部分に太陽光発電設備の導入を求める。さらに、建物の形状によって設置面積が極端に少なくなったり、大きくなったりするのを防ぐため、延べ床面積に応じて設置面積の下限と上限を設ける。
都はこれまで大規模建物については再エネ設備の導入検討を義務付けるにとどまっており、住宅・非住宅ともに太陽光発電の導入割合は3割程度しかなかった。

10.関西電力、太陽光発電の家庭向け新プラン　初期費用安く

関西電力は8月15日、家庭向けに太陽光発電の設備のリースと電気をセットにした定額制の新プランを発売すると発表した。新築の戸建て住宅が対象で、利用者は月々決まった料金を支払う。太陽光発電の設備費用はかからず、設置費用のみで導入できる。再生可能エネルギー由来の電力への関心が高まっていることに対応する。
まずは10月から関西エリアで受け付けを始め、関西以外の地域での展開も計画する。戸建てを建築・販売する提携事業者を通じて新プランを販売する。契約期間は10年間で、契約期間が終われば太陽光発電設備を無償で顧客に譲渡する。

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